Acquisto o affitto di un immobile pignorato: vediamo in questo articolo come proteggersi per non ritrovarsi coinvolti in circostanze sfavorevoli.
La recente crisi economica causata dalla pandemia ha portato molte persone a trovarsi in situazioni di difficoltà finanziaria. Di conseguenza, si sono verificate molte esecuzioni immobiliari e aste di proprietà. Oggi affronteremo questo delicato argomento da una prospettiva spesso trascurata ma di fondamentale importanza per garantire uno scambio equo nel mercato immobiliare. È essenziale proteggere i potenziali acquirenti o gli aspiranti affittuari prima di sottoscrivere un contratto immobiliare, al fine di evitare spiacevoli situazioni involontarie.
Affitto di un immobile oggetto di pignoramento:
Nel caso di un contratto di locazione, la presenza di un pignoramento già esistente al momento della firma del contratto renderà inefficace l’affitto e metterà a rischio i canoni di affitto già versati. Cosa significa? L’inquilino che versa il canone di affitto al proprietario pignorato potrebbe essere costretto a pagare nuovamente il canone di affitto al Custode Giudiziario, che diventa il beneficiario legittimo dei canoni di locazione.
Come procedere, quindi? Prima di firmare qualsiasi impegno, è necessario richiedere e far esaminare da un professionista qualificato una visura ipotecaria aggiornata. In presenza di un pignoramento, sarebbe opportuno evitare di procedere con la locazione, poiché il contratto non sarà opponibile all’aggiudicatario, il vincitore dell’asta. Se il pignoramento dovesse verificarsi durante il contratto di locazione, il conduttore dovrà prestare attenzione a quanto sopra riportato e consentire le visite dell’immobile da parte del Custode Giudiziario e degli aspiranti partecipanti all’asta, oltre a rapportarsi con il nuovo proprietario aggiudicatario dell’asta.
Un’attenzione particolare merita la locazione a prezzo ridotto, ossia un contratto di locazione con un canone inferiore al valore di mercato corrente. Il perito CTU segnalerà la questione al Giudice, che dichiarerà la cessazione della locazione ed emetterà l’ordine di rilascio dell’immobile.
Acquisto o affitto di un immobile pignorato: cosa fare nel caso dell’acquisto di un immobile oggetto di pignoramento:
Nel caso di un’acquisto, le prospettive cambiano, ma è comunque necessario richiedere e verificare le visure ipotecarie aggiornate, un passaggio fondamentale prima di assumere qualsiasi impegno formale. L’esistenza di un pignoramento non impedisce la vendita dell’immobile da parte del debitore esecutato, a condizione che ci sia il consenso dei creditori, i quali riceveranno i proventi della vendita, entro i limiti del loro credito, eventualmente ridimensionato con il Saldo e Stralcio. Pertanto, i creditori, contemporaneamente all’incasso delle somme che compongono il prezzo di vendita, autorizzano la cancellazione delle ipoteche e del pignoramento. Il Giudice dell’esecuzione, preso atto di ciò, procede all’estinzione del pignoramento in Tribunale. Il notaio, sempre presso il Tribunale, si occupa di concludere la compravendita tra il proprietario debitore e l’acquirente e di cancellare le ipoteche e il pignoramento presso il Conservatoria.
È importante verificare in anticipo e prima di versare qualsiasi somma come caparra se il Saldo e Stralcio sia effettivamente fattibile. Pertanto, è consigliabile rivolgersi sempre a professionisti preparati e qualificati che possano affrontare queste situazioni con una competenza specialistica elevata e offrire le adeguate precauzioni agli aspiranti acquirenti.
