L’abuso edilizio rappresenta un problema sempre più diffuso che può comportare conseguenze legali e sanzioni. È essenziale essere in grado di identificarlo correttamente: ecco un’introduzione chiara e consapevole delle procedure e delle azioni necessarie può essere determinante per affrontare con successo queste situazioni.
Quando si considera abuso edilizio?
L’abuso edilizio è considerato quando un intervento edilizio viene eseguito senza le dovute autorizzazioni amministrative previste dalla Legge o in violazione delle normative urbanistiche e edilizie in vigore. Questo può includere la costruzione di nuove strutture, modifiche sostanziali a edifici esistenti o cambiamenti di destinazione d’uso senza l’approvazione necessaria. In generale, qualsiasi intervento che violi le leggi edilizie può essere considerato un abuso edilizio.
Pertanto, è consigliabile avvalersi dell’assistenza di un esperto per garantire una valutazione accurata. Prima di intraprendere qualsiasi ristrutturazione, è cruciale eseguire un controllo approfondito dell’immobile e, se necessario, conoscere le procedure per regolarizzare eventuali irregolarità.
Cosa succede se si compra una casa con abuso edilizio?
Se si acquista una casa all’asta con un abuso edilizio, potrebbero verificarsi conseguenze come la necessità di regolarizzare l’abuso attraverso una sanatoria, la demolizione o il ripristino delle parti non conformi, l’imposizione di sanzioni e multe, e un impatto sul valore e sulla vendibilità della proprietà. È importante esaminare attentamente la situazione e ottenere consulenza legale e tecnica, se necessario, prima di procedere con l’acquisto.
Se hai acquistato un immobile all’asta con un abuso edilizio, dunque, il passo successivo fondamentale è avviare una procedura di sanatoria per regolarizzare la situazione. Questa procedura, anche nota come domanda di condono immobiliare, deve essere avviata entro 120 giorni dal trasferimento del contratto, anche se i tempi possono non essere del tutto chiari.
Tuttavia, è importante considerare che la burocrazia in questi casi può essere lenta, quindi è necessario agire con cautela e tempestività.
Come fare la sanatoria degli abusi edilizi?
La procedura di sanatoria, applicabile solo ed esclusivamente agli immobili sanabili, comprende diversi casi. Tra cui:
- la costruzione senza licenza;
- la diversa realizzazione rispetto alla licenza edilizia originale;
- la presenza di un processo di annullamento delle autorizzazioni edilizie.
Inoltre, è possibile richiedere la sanatoria:
- se la demolizione dell’abuso comprometterebbe il resto della struttura;
- se l’abuso è precedente alla legge del 2003 (Legge n. 326 del 2003);
- se è di lieve entità e considerato sanabile.
È importante notare che, se vi sono richieste di condono non considerate o se non è mai stata versata l’oblazione, può essere possibile avviare la procedura di sanatoria. Tuttavia, è necessario valutare attentamente ogni situazione, poiché non sempre la sanatoria è applicabile.
Cosa fare quando non si può fare sanatoria
Se l’immobile all’asta non è sanabile, il compratore ha l’obbligo di ripristinare lo stato dei luoghi. Questo significa che sarà responsabile di ripristinare l’immobile alle condizioni originali, eliminando gli abusi edilizi a proprie spese. Tutti i costi sostenuti per questo intervento saranno dedotti dal prezzo di stima dell’immobile. È importante notare che, di norma, gli immobili non sanabili devono essere segnalati prima dell’asta, consentendo al compratore di essere informato in anticipo su questa problematica.
Quali sono gli abusi sanabili?
L’aggiudicatario è tenuto a presentare la richiesta di sanatoria nei seguenti casi di abusi sanabili:
- Per gli immobili costruiti in difformità dalla licenza edilizia, purché vi sia conformità agli strumenti urbanistici vigenti.
- Qualora le ragioni del credito siano anteriori all’entrata in vigore dell’ultima legge sul condono edilizio.
- Se la demolizione della parte abusiva compromette in modo stabile e definitivo la staticità e/o l’agibilità della parte regolarmente assentita.
- Per gli immobili costruiti senza licenza edilizia, purché l’opera da sanare sia conforme agli strumenti urbanistici vigenti sia al momento della commissione dell’abuso che al momento della presentazione della domanda.
- In presenza di autorizzazione annullata, decaduta, diventata inefficace o per la quale sia in corso un procedimento di annullamento o di dichiarazione di decadenza in sede giudiziaria o amministrativa, anche in aree soggette a vincolo. In tal caso, il rilascio della concessione può avvenire solo con il parere favorevole delle amministrazioni preposte alla tutela del vincolo stesso.
- Se sono state presentate richieste di condono in conformità alle disposizioni vigenti, ma l’amministrazione non si è mai pronunciata (occasione in cui si può invocare il silenzio assenso) o se non è stata versata l’oblazione (in questo caso, è necessario versare l’oblazione, con interessi e sanzioni, e la domanda retroagisce alla data di presentazione, a condizione che lo strumento urbanistico vigente lo consenta).
In conclusione, acquistare immobili all’asta con difformità è possibile, purché si agisca sempre con consapevolezza e si intraprendano le misure necessarie per la regolarizzazione.
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