L’agevolazione fiscale “bonus prima casa” offre vantaggi per l’acquisto della residenza principale, con obblighi come la residenza nel comune di acquisto o il trasferimento entro 18 mesi. Se venduta entro 5 anni, si perde il bonus, tranne se si acquista un’altra abitazione principale. In caso contrario, si deve restituire l’agevolazione all’Agenzia delle Entrate.
Quando si considera abuso edilizio?
Prima di vedere come non perdere l’agevolazione fiscale, approntiamo come funziona il bonus prima casa e per quali abitazioni è in vigore. Tali agevolazioni consistono nella riduzione di alcune imposte da pagare al momento dell’acquisto, ad esempio l’imposta di registro, se si acquista da un privato, o l’Iva, se si acquista da un’impresa. Chi ha diritto al bonus, inoltre, non deve pagare l’imposta di bollo, i tributi speciali catastali, le tasse ipotecarie e l’Imu (a meno non si tratti di immobile di lusso).
Chi acquista da privato la sua prima casa deve pagare:
- l’imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (invece che 9%)
- l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro
- l’imposta catastale fissa di 50 euro
Mentre chi acquista da impresa costruttrice deve pagare:
- l’iva ridotta al 4% (invece che 10%)
- l’imposta di registro fissa di 200 euro
- l’imposta ipotecaria fissa di 200 euro
- l’imposta catastale fissa di 200 euro
I requisiti per avere il bonus prima casa
Per ottenere il bonus prima casa non basta non essere in possesso di altri immobili. L’Agenzia delle Entrate richiede alcuni specifici requisiti, legati alla tipologia di immobile. In particolare, il bonus prima casa è previsto solo per gli immobili nella categoria catastale A/2 (abitazioni di tipo civile), A/3 (abitazioni di tipo economico), A/4 (abitazioni di tipo popolare), A/5 (abitazioni di tipo ultra-popolare), A/6 (abitazioni di tipo rurale), A/7 (abitazioni in villini), A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).
No al bonus in caso di abitazioni signorili, ville, castelli e palazzi di eminente pregio artistici e storici.
Ci sono poi altri due requisiti da soddisfare:
- il fabbricato deve trovarsi nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza
- l’acquirente non essere titolare di un altro immobile nello stesso Comune e non essere titolare di altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo del bonus prima casa
Vedere casa acquistata con bonus prima casa: quanto tempo deve passare?
Un dubbio molto frequente riguarda la possibilità di rivendere una casa precedentemente acquistata usufruendo delle agevolazioni fiscali. Vendere una casa comprata con il bonus prima casa è possibile, ma ci sono alcune cose da sapere.
Per non perdere le agevolazioni, chi vende l’immobile nei 5 anni successivi all’acquisto è obbligato ad acquistare una nuova abitazione che dovrà adibire a “prima casa” (come stabilito la Corte di Cassazione nella sentenza n. 24457 dell’8 agosto 2022). Cosa succede se, dopo la vendita, non viene acquistato un altro immobile come abitazione principale? In tal caso il proprietario sarà tenuto a pagare quanto dovuto e non versato con l ‘aggiunta di una sovrattassa del 30% sul totale delle imposte non pagate.
E non finisce qui. L’Agenzia delle Entrate potrebbe applicare una sanzione sulla plusvalenza generata dalla vendita dell’immobile (qualora il prezzo di vendita sia maggiore di quello d’acquisto).
Al contrario, chi vende dopo i 5 anni non dovrà pagare alcuna sanzione o sovrattassa.
Come non perdere le agevolazioni prima casa in caso di vendita
Chi vuole vedere la casa comprata con il bonus casa deve sapere che la legislazione è cambiata a partire dal 1° gennaio 2016. L’acquirente non perde i benefici fiscali anche se già proprietario di un immobile acquistato con la stessa agevolazione, a patto che venda tale abitazione entro un anno dal nuovo acquisto. Questa regola si applica anche in caso di successione e donazione tra parenti.
Per non perdere il bonus casa, l’acquirente al momento della stipula del contratto deve impegnarsi a vendere l’immobile già in suo possesso entro un anno. Ma cosa succede se tale impegno non viene rispettato? In questa ipotesi il proprietario perde il bonus e deve pagare una sanzione del 30% delle imposte.
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